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25 de Janeiro de 2021

Validade da Cláusula de Corretagem em compromisso de compra e venda

Em decisão unânime, a Segunda Seção do STJ reconheceu a validade de cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a corretagem na venda de imóveis.

Monica Porto, Advogado
Publicado por Monica Porto
há 4 anos

Validade da Clusula de Corretagem em Compromisso de Compra e Venda

Em decisão unânime, a Segunda Seção do STJ reconheceu a validade de cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a corretagem na venda de imóveis.

O julgamento também decidiu sobre Taxa Sati e prazo prescricional para ajuizamento das ações que versem sobre abusividade das cobranças.

1) Comissão de Corretagem: De acordo com o Ministro Sanseverino, relator do julgamento, a prática, usualmente adotada pelo mercado, não implica em venda casada e não traz prejuízos ao consumidor, desde que a obrigação seja previamente informada ao comprador, de modo que fique claro o valor do imóvel e o valor da comissão, tese, aliás, que viemos defendo (PORTO, Monteiro Mônica. Comissão de corretagem na compra e venda de imóveis: responsabilidade do vendedor ou do comprador?. Coord. Renato Vilela Faria e Leonardo Freitas de Moraes e Castro. Operações Imobiliárias: Estruturação e tributação. Ed. Saraiva, 2016.)

2) Taxa de Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária (Sati): Como já era esperado, em relação à Taxa SATI, cobrada pelas construtoras a título de remuneração dos advogados pela elaboração dos contratos, o colegiado entendeu que a cobrança é abusiva, confirmando posicionamento já adotado pela jurisprudência dos Tribunais.

3) Prescrição: O STJ decidiu também pelo prazo prescricional de três anos para o ajuizamento de ações que questionem a abusividade nas cobranças.

A decisão foi proferida em sede de julgamento de recursos repetitivos (REsp 1.551.951 / REsp 1.599.511 / REsp 1.551.956 / REsp 1.551.968).

De acordo com o novo CPC, isso significa que todos os processos pendentes e futuros que versem sobre essas questões deverão ser julgados de acordo as teses firmadas.

165 Comentários

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É uma decisão muito preocupante, uma vez que fere a lógica elementar e não apenas sob pontos de vista, seja de mercado, seja econômico. Se eu pego um panfleto no semáforo, vejo o local de venda, vou até ele, fecho o negócio, não houve necessidade alguma de contratar um corretor ou seja, não faz sentido eu pagar por um serviço que não contratei. Sendo assim, isto abre uns precedente para outras áreas como por exemplo: taxa de assistência em lojas de roupas pelo vendedor ter trocado a peça por um número maior, taxa de auxílio em lojas de carros, pelo vendedor ter dado detalhes do veículo. O lamentável é que o judiciário não está parando por aí, está cada vez mais comum a oficialização de práticas abusivas com base em históricos ou por que estamos acostumados. Mas onde vamos parar regulamentando o que está errado, o tornando da noite para o dia certo? continuar lendo

Gustavo, isso é um: "salve-se quem puder", porque SEMPRE prevalecerá a lei do "mais forte", neste País. continuar lendo

Excelente comentário! continuar lendo

Precisas palavras nobre Colega!
É inacreditável e lamentável a leniência do Judiciário brasileiro com o que é errado, com práticas espúrias que colocam o consumidor cada vez mais em posição de desvantagem perante aqueles que detém poderio econômico. continuar lendo

Gustavo, se voce for fazer o seguro do seu carro, sempre será feito através de um corretor de seguro e nunca diretamente com o banco. Assim deveria ser em todas as transações imobiliárias. Existem profissionais habilitados para essa intermediação. Essa comissão que está em discussão, já está na tabela de vendas e não há nenhum centavo cobrado a mais além daquele valor já mostrado ao comprador. Apenas, no ato da compra, a comissão é desmembrada mas já estava no preço.
Quanto ao SATI, isso sim é ilegal. Não é cobrado pelas construtoras e sim pelas imobiliárias. Essa taxa é absurda continuar lendo

Tem toda razão, o proprio judiciario não da aplicabilidade ao CDC, assim como nas ações que versam sobre danos morais. Infelizmente a justiça Brasileira passa longe do principio da imparcialidade dando decisões cada vez mais absurdas. continuar lendo

Devia o Congresso Nacional revogar o Código de Defesa do Consumidor e aprovar o Código de Defesa do Fornecedor, pois assim as decisões viriam mais conforme. continuar lendo

É muito preocupante essas decisões, pois é claro que tem um cunho totalmente político. continuar lendo

Impressionante como o LOBBY das empreiteiras funciona!!! Nada que alguém não saiba!! continuar lendo

Lamentável essa decisão! Como é que um único julgador decide contra o entendimento de 80% dos Desembargadores Estaduais sobre essa mesma matéria? Nem adianta falar com foi decisão colegiada, porque sabemos que o condutor do julgamento foi o Paulo de Tarso Sanseverino desde o problema da suspensão dos processos em 16/12/2015.
Realmente, o Brasil não é uma país sério. Não tem como não pensar em lobby para tamanha insensatez nessa decisão do STJ.
Parece uma síndrome no Brasil, pois o consumidor é sempre feito de bobo e rotineiramente enganado em tudo o que se encontra no mercado de consumo, especialmente imóveis na planta.
E tem mais! Se a taxa SATI é abusiva, ilegal, etc, como pode a comissão de corretagem não o ser também? Ambos são a mesma coisa: venda casada! Não dá para admitir que um seja considerado ilegal e o outro não. Isso soa claramente contraditório. Afinal, quem foi mesmo que criou a expressão: comissão de corretagem e taxa SATI? continuar lendo

Com a devida Vênia... creio que não se discute "quem contrata a corretagem", pois por óbvio é a incorporadora, a discussão é: ela pode transferir o ônus ao comprador? na minha humilde opinião, como a corretagem compõe o custo do imóvel, assim como os demais (mão de obra, material, impostos...) e eís ai o cerne da questão (e não a venda casada) creio que sim... se a cobrança da corretagem não for realizada em contrato, será feita no preço final do imóvel... a meu ver, a questão é mais contábil do que jurídica... continuar lendo

Prezado Fernando, com a devida vênia, seu entendimento distoa 100% do entendimento dos Desembargadores, pelo menos do Estado de São Paulo. Argumentos prós e contras sempre existiram nessa matéria. O problema é de ordem ética. Se a incorporadora é sabidamente quem contrata o corretor (ou melhor, a empresa de corretagem), compete à ela o pagamento do contratado. Se isso será acrescido no preço do imóvel, que assim o seja! Que então as incorporadoras, por exemplo, ao promete a venda de um imóvel na planta por R$ 500.000,00, que seja esse o preço do negócio e não menos como é feito até o presente momento, mediante o abatimento da corretagem, pois isso transmite a ideia de pagamento por fora, contaminando toda a relação de consumo. Se a questão é de ordem fiscal, tributária ou trabalhista pouco importa, desde que o preço do imóvel seja um só, sem desmembramentos estranhos. continuar lendo

Prezado, Ivan Mercadante Boscardin (Mercadante Advocacia)... A título de esclarecimento não expressei o meu entendimento (mesmo porque, já questionei a referida cobrança judicialmente com o argumento da VENDA CASADA e logrei êxito), apenas comentei acerca da recente decisão do STJ fundamentada no "repasse ou não do custo da taxa de corretagem".

No mais, como bem colocastes "compete à ela o pagamento do contratado. Se isso será acrescido no preço do imóvel, que assim o seja!"... Este é o ponto ao qual eu quero chamar a atenção, o resultado final ou o preço final será o mesmo (do ponto de vista do comprador), seja a corretagem embutida no preço, seja ela cobrada em apartado... isto ao meu ver e smj não se confunde com a VENDA CASADA (como entendem 80% ou 100% dos desembargadores...)

Abs.. continuar lendo

País sério?? Desde sua colonização esta terra é saqueada! O que mudou em pouco mais de 500 anos pra cá foi o objeto de esbulho; em verdade foi ampliado em detrimento da maioria. Assim como há empresas e mecanismos que intermediam automóveis e cobram por isso, seria o mesmo que uma negociação de "particular pra particular" passasse a incidir, obrigatoriamente, alguma taxa ou comissão, direcionada à um fundo ou classe profissional, sem que estes tivessem movido uma única palha. Engraçado... Será mera coincidência com a Administração Pública e seu poder de tributação em todas as esferas? É a referência que se tem, infelizmente. continuar lendo

Nobre colega, acompanho em todos os detalhes o seu posicionamento. Sendo detestável decisões como essa proferidas pelo STJ, visto que é evidente à violação do texto legal presente no art. 39, I do CDC.

Ora, a razão é muito simples. O serviço de corretagem não é essencial para a concretização do negócio jurídico de compra e venda de imóveis, bem como por tratar-se de um terceiro fornecedor de serviços. Se a construtora contrata profissionais especializados, e o consumidor se dirigi até o local da construtora (stand de vendas dela), o cliente não tem o interesse na contratação do serviço de corretagem, por conseguinte, não deve custear com esse ônus.

Síntese: Construtora que tem interesse de contratar profissional especializado para alienar o seu imóvel, que arque DIRETAMENTE com a remuneração desse profissional. EVIDENTEMENTE, que essa comissão, será paga utilizando-se à importância da venda do bem, no entanto, não se deve transmitir essa incumbência ao consumidor de pagar diretamente, sob pena de infringir o dispositivo legal supracitado continuar lendo

Excelente, Ivan!
Fico perguntando a mim mesma: o que podemos fazer a respeito disso?
Se estamos em luta no nosso país por questões políticas, por que não agirmos também em relação a questões "jurídicas"...?
Penso que devemos, de alguma forma, promover uma confrontação e propor alteração nessa decisão... É muito utópico isso, será?
Abraços! continuar lendo